Real Estate Fonds bieten eine gute Möglichkeit, in den Bereich Immobilien zu investieren. Kristina Chorna erklärt, worauf Fondsmanager bei der Auswahl einer Immobilie achten – und worauf HQ Trust bei der Auswahl eines Fondsmanagers.

Frau Chorna, die Preise von Immobilien sind in den vergangenen Jahren in vielen Städten kräftig gestiegen. Was macht Immobilien-Investments immer noch so interessant?

Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen. Angesichts des Niedrigzinsumfelds fehlt es vor allem institutionellen Anlegern zum Teil an rentablen Alternativen. Hinzu kommt, dass auch die mieterseitige Nachfrage gut bis sehr gut ist: Das Angebot an neuen Flächen reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Welche Möglichkeiten gibt es für Anleger, in diesen Bereich zu investieren?

Grundsätzlich können sie direkt in Immobilien investieren oder als indirekte Anlagen via Fonds: Dort unterscheidet man zwischen Fonds für Privatanleger – auch offene oder Publikumsfonds genannt – und institutionellen Produkten. HQ Trust investiert nur in zweitere. Diese Real Estate Fonds, auch Private Equity Real Estate genannt, werden sehr oft in der Form geschlossener oder semi-offener Vehikel mit quartalsweisem Rückgaberecht aufgelegt und profitieren von günstigeren Gebühren. Real Estate-Fonds kaufen direkt Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien, also Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels oder Logistikhallen überall auf der Welt.

Machen Sie bei den Investments einen Unterschied zwischen privaten und institutionellen Anlegern?

Ja, ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist die Frage, ob es sich um Ein- oder Mehranlegerfonds handelt. Für Privatanleger investieren wir ausschließlich in Mehranlegerprodukte. Für institutionelle Kunden achten wir zudem darauf, ob die Fonds aufsichtsrechtlich unter die Anlageklasse Immobilien oder unter die Anlageklasse Alternative Anlagen fallen – was für den Investor einen großen Unterschied machen kann.

Sie sind bei HQ Trust für indirekte Immobilieninvestments verantwortlich: Welche Strategien verfolgen Real Estate-Fonds?

Es gibt unterschiedliche Fondsstrategien was Risikoklassen angeht: von Core über Core Plus, Value-Add bis hin zu opportunistischen Investitionen. Anleger, die nur geringe Risiken eingehen möchten, investieren vor allem in Core Immobilien. Dabei handelt es sich um Immobilien in sehr guten Lagen, die hohe Qualität aufweisen. Dazu zählen etwa ausgezeichnete Objektqualität, niedriger Leerstand, bonitätsstarke Mieter oder lange Mietverträge.

Real-Estate Fonds verfolgen verschiedene Fondsstrategien

Und Investoren, die für höhere Renditen bereit sind, höhere Risiken einzugehen?

Die investieren eher in Core Plus und Value-Add-Strategien. Die Strategien dieser Manager beginnen in aller Regel mit dem Erwerb von unterbewerteten, schlecht verwalteten oder teilweise leerstehenden Immobilien in guten Standorten. Die Gebäude werden anschließend optimiert und repositioniert. Am Ende kommt es zum Weiterverkauf, vor allem an institutionelle Investoren – etwa als Core Immobilie. Geht man Projektentwicklungsrisiken ein, befindet sich man im opportunistischen Bereich. Diese Risiken werden in aller Regel auch mit höheren Renditen belohnt.

Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre Zielfonds aus?

Es gibt einen umfangreichen Auswahlprozess, mit dem HQ Trust die Fondsmanager bewertet. Die Qualität des Managers steht im Vordergrund. Zu den wichtigsten Punkten zählt sein Track Record: Wurden die angepeilten Zielrenditen erreicht? Kann der Manager einen positiven Track Record über verschiedene Wirtschaftszyklen aufweisen? Durch unsere In House-Expertise können wir nicht nur den Track Record auf Fondsebene bewerten, sondern schauen uns auch die zugrunde liegenden Immobilien im Detail an.

Sind die Qualitätsunterschiede bei den Fondsmanagern so groß?

Durchaus. Daher achten wir nicht nur auf Namen und Erfahrung, sondern auch auf die Präsenz der Fondsmanager mit einem eigenen Asset Management-Team vor Ort. Nur so können sie lokale Märkte und einzelne Objekte richtig einschätzen und durch ihr Netzwerk auch die passenden Objekte finden. Ein Beispiel: Für einen Manager, der mit einem relativ kleinen Team aus London heraus in alle europäischen Märkten investiert, ist es kaum glaubwürdig, dass er über ausreichende Ressourcen, Markt-Know-how und das Netzwerk verfügt, um in allen europäischen Märkten gute Deals zu finden und Transaktionen abzuschließen.

Worauf achten Sie noch?

Etwa auf die Investitionsstrategie und die quantitativen und qualitativen Eckdaten von Unternehmen und Investmentteam. Uns geht es dabei um Erfahrung, Kontinuität sowie Expertise im Risikomanagement. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das sogenannte Alignement of Interest: Sprich, sind die leitenden Portfolio- und Fondsmanager mit einem beträchtlichen Betrag aus dem eigenen Privatvermögen in das Produkt unter gleichen Rechten und Pflichten wie andere Investoren investiert und profitieren von der guten Performance? Zudem achten wir auf die Prozesse im Unternehmen – und natürlich auf die Kosten: Wie hoch sind sie? Gibt es versteckte Gebühren?

Und worauf achten die Fondsmanager bei der Auswahl der Immobilien? Lage, Lage, Lage?

Daran hat sich seit Jahren nichts geändert. Am wichtigsten ist natürlich die Lage der Immobilie: der Mikro- und Makrostandort mit seinen Fundamentaldaten rund um Wirtschaftskraft, Bevölkerungswachstum und Beschäftigung. Hinzu kommen Alter und Zustand der Immobilie. Im Rahmen der sogenannten Technischen Due Diligence gibt es eine Prüfung des Objekts auf Herz und Nieren. Zusätzlich schauen die Fondsmanager auf Fakten wie Mietvertragslaufzeit, Mietsteigerungspotenzial, Bonität und Anzahl der Mieter sowie nicht zuletzt Nachhaltigkeitszertifikate.

Wie steigern Fondsmanager den Wert einer Immobilie?

Grundsätzlich liegt der Fokus auf der kontinuierlichen Steigerung oder Maximierung der Erträge aus Immobilieninvestitionen und gleichzeitiger Minimierung des Ausfallrisikos durch eine Professionalisierung des Immobilienmanagements sowie Reduzierung der Kosten. Sowohl der Ertrags- als auch der Kapitalwert einer Immobilie können durch eine Reihe von aktiven Maßnahmen gesteigert werden.

Was heißt das konkret?

Dies geschieht zum Beispiel, indem Investmentteams Objekte sanieren, hohen Leerstand vermeiden oder minimieren und das Mietausfallrisiko vermindern. Darüber hinaus geht es oft darum, die Kosten zu reduzieren. Zu diesem Zweck schreiben die Teams etwa Service-Verträge neu aus oder verbessern die Energieeffizienz. Weitere Maßnahmen sind Verbesserungen bei der Ausstattung oder die Sanierung des Gebäudes. Das erlaubt, die Mieten zu erhöhen. Wir achten aber darauf, dass Wertsteigerungsmaßnahmen nicht gegen unsere ESG-Kriterien verstoßen. Es geht nicht darum, Mieter aus der Wohnung zu werfen oder den letzten Cent aus der Anlage zu quetschen.

Welche Risiken gehen Anleger mit diesen Fonds ein?

Grundsätzlich bestehen Risiken wie bei jedem anderen Investment: Es gibt keine Garantie, dass der Fonds seine Anlageziele erreichen wird. Zudem werden Investitionen in Immobilien von der gesamtwirtschaftlichen Länder- und Marktentwicklung beeinflusst, die auch Änderungen der rechtlichen und insbesondere steuerlichen Rahmenbedingungen enthält.

Wie viele Immobilien erwirbt ein Zielfonds im Schnitt?

Sie erwerben während der Fondslaufzeit zwischen 10 und 20 Immobilien. Wir sind aber auch in Fonds investiert, die mehr als 40 Immobilien im Portfolio haben. Diese erhöhte Diversifizierung minimiert auch das Ausfallsrisiko. Grundsätzlich ist die Diversifizierung der wichtigste Grundsatz eines Portfolios.

Und wie lange hält der Fonds die Immobilien üblicherweise?

Zum Teil werden die Immobilien längerfristig gehalten, um konstante Erträge und Ausschüttungen zu generieren. Diese Immobilien werden dann jährlich einer Analyse unterzogen, in die Markt- und spezifische Immobilienfaktoren wie etwa auslaufende Verträge oder Investitionen für Renovierungen einfließen. Andere Immobilien im Value-Add oder opportunistischen Bereich werden schon mit dem Ziel angekauft, sie nach drei bis fünf Jahren wieder zu veräußern.

Bietet HQ Trust in diesem Bereich eigene Produkte an?

HQ Trust hat im Bereich Alternative Investments keine eigenen Produkte. Wir empfehlen unseren Kunden, die aus unserer Sicht jeweilige „Best-in-Class“-Lösung. Jeder Kunde bekommt ein maßgeschneidertes Portfolio abhängig von den Zielen und Vorgaben des Investors.

Über die Autorin:

Kristina Chorna ist seit 2015 bei HQ Trust tätig und dort als Co-Leiterin Immobilien (indirekt) und Leiterin des Infrastrukturbereichs für die Managerselektion verantwortlich. Schwerpunkt Ihrer Tätigkeit ist die Beratung privater und institutioneller Kunden beim Aufbau eines indirekten Fondsportfolios. Kristina Chorna verfügt zusätzlich über Erfahrung in den Bereichen Investment Banking, Private Equity und Private Debt. Sie studierte Internationale Wirtschaft an der Universität Uzhhorod (Ukraine) sowie Volkswirtschaftslehre an der Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) München.

Zu HQ Trust:

HQ Trust ist das Multi Family Office der Familie Harald Quandt. Wir kümmern uns um das Vermögen von Privatpersonen, Familien, Stiftungen und institutionellen Anlegern. Unser Team bietet Dienstleistungen in den Bereichen Family Office, Private Vermögensverwaltung, Alternative Investments und Beratungsdienstleistungen für institutionelle Anleger. Im Bereich Immobilien deckt HQ Trust die gesamte Wertschöpfungskette ab: von direkten Investments über Individualfondsmandate bis hin zu indirekten Immobilienanlagen.

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Kristina Chorna
Co-Leiterin Infrastruktur und Immobilien (indirekt)
HQ Trust
Kristina Chorna ist seit 2015 bei HQ Trust tätig und dort als Co-Leiterin Immobilien (indirekt) und des Infrastrukturbereichs für die Managerselektion verantwortlich. Schwerpunkt Ihrer Tätigkeit ist die Beratung privater und institutioneller Kunden beim Aufbau eines indirekten Fondsportfolios. Kristina Chorna verfügt zusätzlich über Erfahrung in den Bereichen Investment Banking, Private Equity und Private Debt. Sie studierte Internationale Wirtschaft an der Universität Uzhhorod (Ukraine) sowie Volkswirtschaftslehre an der Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) München.